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大炮发声不再谈房价涨 机构看涨2018有没有依据?

刘磊地产评论

2018房价到底会不会上涨?目前国内多个城市变相放开限购,是不是房价要涨的信号呢?近日,任志强罕见发声,在被问及2018房价走势问题时,出乎意料的不再力挺房价,而是颇有意味的说:“我现在不能再讲房价会不会涨,但我可以说,货币一定是会贬值的。

有人会说,货币贬值,那就意味着还是要买房啊,因为房子可以抵抗通胀。在房价高速上涨的阶段,房价的增长率确实可以对抗通胀带来的货币贬值。但是注意前提是“房价高速上涨”。现在回顾,刚开始地产商业化的时候,全国每个角落房价都在涨,然后就是一些城市开始停涨,甚至下跌;接下来就是有涨有跌,偶有政策推动时的“疯涨”,之后则会带来长久的沉寂。这是经验,也是规律,有涨有跌的市场才能持续健康的发展,再有力的调控也无法超越这一规律。



目前来看,2018房价要想上涨,受擎于以下几个关键问题:

居民部门金融杠杆不能加了;

在2015年4季度,房贷利率只有4%出头,全国居民贷款一个月也就3000亿左右,但到了2017年4季度,国债利率到了4%,房贷利率在上浮之后,已经超过了5%,居民贷款一个月也超过了6000亿。

热情很高,不是吗?有人买还愁房价涨不上去?对,如果有无休止的财富,推动房价一直上涨不成问题;问题在于,银行能贷出来的钱是有限的,6000亿一个月已经是很高了,可以说这样下去让银行会面临“无钱可贷”的局面,不管一个经济社会能承受多大杠杆,但这个度总归是有头的;可以说2017年几乎把杠杆加满了,收势是必然的,只是时间问题。


债务融资向股权融资转变;

企业加杠杆,国家加杠杆,居民加杠杆,这是过去十年经济高速发展的原因之一,确实管用,但不能长期靠刺激来推动经济上涨,还需要有经济体内部持续的动力。这个动力,就是从债权到股权的变化。这个变化很负责,简单说就是从“一锤子买卖”变成了“风险共担”的利益共同体。无论是阿里腾讯等创新性企业不断扩大股权融资培育的范围,还是在房地产业试行共有产权,一句话,未来游戏规则一定会改变。具体到房地产,除了房地产信托投资基金,一系列政策上的创新与尝试,也可以看做“股权”的趋势。比如部分城市试点老旧小区改造不再以货币一次性补偿为主导,而是由国家、开发企业和业主共同承担改造费用,意味着每一个受益者都要出资参与建设过程,从而降低房产开发建设过程的杠杆率;



房子不是用来炒的!

房住不炒,有民心、有民生、有稳定,多重意味在其中;而现在,对于还想进入楼市捞一把的人,就从字面上看吧!不炒!那你说开发商傻吗?还在拿地盖房子?人家那叫“投资”,这跟“炒作”,无论从字面上,还是从深层意义,都有天壤之别。可以说,炒作楼市的想象力在2017已经消耗殆尽,作为一个大的产业,但作为一个投资领域,如果还像过去一样,买房人凭一己之力、以投机的心态去经营房子,那么最后可能被经营的不是房子,而是投机者的财富人生吧!慎碰房、不跟风,寻找新的经济增长点,放眼界于四海,应该是未来投资必须要学习的投资理念和经验。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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