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三四线城市楼市的繁荣,可能成为投资者的噩梦

刘磊地产评论

现在的楼市看起来有点奇怪,二线城市房价开始降,至少二手房不能再向之前那样漫天要价了;但新房依旧遭疯抢,以至于摇号、全款等附加条件一涌而上;部分城市不得不出台文件,要求不得歧视贷款买房和公积金贷款买房的人。此外,一方面要满足“刚需”,也就是买家庭唯一一套自住房的人,另一方面要提高利率,截至3月,全国首套房房贷平均利率为5.51%,同比上涨了23.54%。

更有意思的是,三四线城市的房子,曾经无人问津,近来也是非常火爆,单价早已突破万元,而且还有上涨的趋势。可以买房人不想想,房价这么高,超过了一城的GDP,超过了一城内富裕人口的购买力,现在买下的房子,将来卖给谁呢?

他们会说:总有人会买,因为人都要住房子。一句话,可能完全误判了未来的趋势。


先说“总有人要买”。要判断房价长期趋势,还是要看人口流向,只有人口长期流入的城市,房价才有希望。但现在什么情况?城镇化接近顶部,曾经大量进城的农民,未来不会再有更多;而且,很多人从农村进入三四线城市,但他们会发现三四线城市可以立足,但难以富足,于是很快他们继续背井离乡,去一二线城市打拼。更多机会,更好的收入,更公平的环境,谁都愿意向更好的平台去寻找机会。由此,流入人口减少,流出人口增加,放水的速度大于进水的速度,这个水池子只会原来越空;没有了水,三四线城市的房价这艘“大船”还能浮起来吗?

再说“人都要住房子”。人都要住房子,但不等于人都要买房子;尤其是“房住不炒”的精神提出后,很多人依旧执迷不悟,他们认为“租售同权”不过是一时的想法,长远看人们还是更倾向有自己的房子。但这就进入了一个怪圈,如果人们能买起房子,自然就回去买,这就意味着房价合理,没有超额利润,炒房并不能暴富;如果人们买不起房子,就说明房价太高了,这样的情况下,炒房确实能获得超额利润,但没人买的起,利润难变现。


更何况,“房住不炒”并非口号。4月25日,住建部和证监会发文,要求试点备受市场关注的焦点房地产投资信托基金(REITS)。周四早盘,沪深两市REITS概念股开盘大涨,这就意味着“房住不炒”已经从政策精神落地市场了,租赁住房成为首批标准REITS产品的基础资产类别之一。

此外,之前万科公告称,将租赁住宅确定为核心业务。数据显示,截至2017年底,万科旗下长租公寓品牌“泊寓”累计获取10万间房间,累计开业超过3万间。按照万科董事会主席郁亮的规划,万科计划三年内进入全球最大的住房租赁企业行列。由此看,也许未来刚需买房越来越难,但倒逼租房制度建设,居者有其屋也许就以另一种形式出现了。

总体看,从抢人大战看,一二线城市是方向,租赁业务是趋势,三四线城市两者都不具备的情况下,如今的高价位,未来靠什么支撑,就比较令人担忧了。

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