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楼市降温已肉眼可见,为什么说房价大跌的概率为零?

楼市奇说

2年多来,奇哥一直坚定不移地认为,以“房住不炒”为基本准则的楼市调控绝非儿戏,房地产终究会回归健康理性,全国流窜的投机炒作也会在马拉松式的调控中,最后没落地退出历史舞台。我们任何人都不该质疑中央调控楼市的决心,原因众所周知,高房价造成的社会弊端正在逐渐突显,房地产过度繁荣造成的恶劣影响,必须被叫停。

历经2年多之久的楼市调控终于在近期迎来了阶段性胜利——房价降温已肉眼可见:住房大数据联合实验室、中国社科院142个大中城市数据报告显示,与上月相比,10月份一二三四线城市房价均稳中有降,继“金九”哑火之后“银十”亦黯然失色。

其中最值得一提的是,被无数专家高唱“房价永不会跌”的北上广深四个一线城市,10月份房价均环比下跌,尤其是北京,不仅新二手房量价齐跌,最近媒体又爆出“学区房已跌回16年水平”;连2个月前还“涨势喜人”的三四线城市亦毫无意外地调转走势:廊坊、咸阳、乐山、嘉兴等曾经房价涨速居前的三四线城市,10月房价环比跌幅也位居三四线城市前列。

不仅如此,近两个月以来土地市场更是接连失利,太原、合肥、南京、北京等热点城市均出现了优质土地的流拍事件,且诸多城市虽然土地勉强成交,但是溢价率相比去年却大幅下跌。更加不可思议的是,自9月以来,号称“炸楼也不会降价卖给购房者”的开发商,更是频遭打脸:恒大、万科、泰禾、融信、碧桂园等一大批规模房企不仅打出了降价促销的终极王牌,而且降价幅度令人咂舌——万科厦门项目直接“腰斩”降价,合肥泰禾项目更是直降6000元/平。

总而言之一句话,当前楼市是房价下跌的压力比房价上涨的压力大。对于这一点,中原地产集体主席施永青近期接受采访时,也说得非常明确:中国楼市转折点已经到来,房价已经进入下跌通道。

无独有偶,11月7日,标普全球评级更表示,中国住宅销售价格已见顶,预计2019年房价将下跌,同时住宅销售面积将下滑3%-7%。

而更加难得的是,在漫长的楼市调控重压下,即便国内经济下行压力巨大,但是上至中央政府,下至地方政府,都没有放松房地产调控的意图——尤其,近期住建部和新华社紧急喊话楼市调控,重申“调控不会半途而废”、“打消房价‘复燃’幻想”、“遏制房价上涨决心依旧在”,可见中央调控楼市、解决好房地产市场问题的决心和毅力之大。

房价下跌虽然已经肉眼可见,而且无论是地产专家还是专业机构都预测明年房价还会有继续下跌的趋势,但是奇哥始终认为很多人眼巴巴渴望的“房价大跌”出现的概率极低,理由有三点:

首先,楼市调控的出发点并非降房价。这也是很多人最容易误解的地方,我不止一次强调过,国家调控楼市的根本目的并不是为了降房价,而是为了稳定房地产大局,回归房子的居住属性。所以两年多来,我们看到上至中央下至地方出台的一系列政策,几乎都是关于剔除房地产市场中的乱象,抑制炒房投机,端正开发商的销售行为,严查严打违法违规黑中介等,这些看似眼花缭乱的招数背后其实都有一个统一的目的:纠偏楼市,稳定楼市。

类似的车轱辘话我已经不厌其烦地说过很多次了,很多人还是看不清楼市调控的本质,依然在痴心妄想着天上掉馅饼似的来一场“房价大跌”,然后就能轻轻松松上车,奇哥想说,这纯粹是痴心妄想。

其次,地方政府降房价毫无动力。奇哥说过,虽然房地产过度发展带来的副作用越来越明显,但是不可否认多数城市仍然是靠房地产在拉动经济。数据显示,这么多年来,土地出让收入在地方财政收入中占了一半还多,再加上房地产开发、交易中产生的税和费,估计就占到了地方财政收入的65%-70%了。

而众所周知,土地价格的涨跌对房价又有着直接作用,想让房价下跌其本质还是让地方政府“割肉”降低土地出让金,这无异于搬起石头砸自己的脚。如此情况之下,地方政府哪里真有动力去降房价呢?这一点其实从地方政府对中央的政策落实不积极,4月份的时候多数热点二线城市纷纷“被约谈”,中央重申要加强地方主体问责,可见一斑。

很多人不知道的是,调控持续两年多了,实际上大多数地方财力早就吃紧了。近日经济学家董藩甚至建言国家,应该尽早放松楼市管制。即便不如其所愿,但是我们怎么能奢望房价会出现“大跌”行为呢?

再者,“房价大跌”摧毁力巨大,利益各方均承受不起。我之前单独撰文分析过房价大跌的具体影响,很多人单纯的认为“房价大跌”自己手上的资金就足以支付首付,买房也就无忧了,实质上并没有这么简单:“房价大跌”不仅无数人会资不抵债房子被银行收回,无家可归;绝大部分银行也会因为坏账暴增,而陷入破产危机,银行都破产了,试问你还如何买房贷款呢?而房地产又是中国的支柱性产业,房价大跌房地产岌岌可危,失业潮必将接踵而至,就算你勉强拿手上的钱够了房,你又如何保障自己不会失业,贷款每月都能还得上呢?

覆巢之下安会有完卵!

奇哥还是那句话:中国房地产从来也不是解药,但它也不是剧毒毒药,他有时亦充当缓释胶囊的作用。房地产疯狂发展的这些年头,巨大的副作用的确暴露出来了,我们有理由相信房地产回归居住属性、房价回归合理是大势所趋,但我们也要有正视问题的勇气——房价大跌的几率几乎为零。

综上所述,虽然我很乐于看到房地产回归健康平稳理性,中央对房地产“房住不炒”的定位能够最大程度得到实现,古人“安有广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的大同愿景能够实现。但一味地眼巴巴渴望“房价大跌,然后抄底轻松上车”,这只是大多数人内心里的妄想,更是一厢情愿。现实很残酷,房地产和中国经济过去是共命运同呼吸,未来依然是,至少15-20年内这不以任何人的意志为转移。

地产天下主播梁霄曾经说过的一段话,我觉得也非常理智,他说,你们不要觉得房价跌了就能买得起。跌,只是暂时的,涨,瞬间就几年白干。要当心啊,少年!不要在下一波浪潮中自怨自艾,不要透支消费,有良好的储蓄投资习惯,不打无准备之仗!

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