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四大征兆显示:明年房企压力更大,降价卖房或将集体上演?

楼市奇说

最近几天很多媒体同仁在网上把一个信息吹爆了,诸如“地产企业迎来重大利好”、“开发商寒冬已过”的字眼充斥着大家的眼球。奇哥却不以为然,觉得这事并没有这么简单。


12日晚些时候,发改委官网发布,关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知。文件明确,资产总额大于1500亿元,营收大于300亿元,资产负债率不超过85%的房企,也算是优质企业。这事可以看做是“发改委放行房企发债”,因此便有了“地产商的春天到了”的说法,很多人更理解成这是放松楼市调控的标志,是开始鼓励开发商融资了,楼市寒冬或将过去,甚至有人说这是又要回到刺激楼市的老路上去了。

但奇哥并不这么认为,一方面该消息真正利好的企业少之又少,另一方面国内信贷政策一直趋紧,即便现在放开融资渠道,很多企业也不敢大肆发债融资,毕竟成本非常高昂,这样做或许会拖垮很多企业。此外,独立经济学家马光远说,从10月起到明年4月,房价下跌趋势明确,今明两年是房地产最艰难的2年,对很多地产企业和投资炒房客来说也许是更大的灾难。很多人不相信“明年开发商日子更不好过”,但这是事实!


首先,融资环境大变天,房企融资成本持续走高,行业最低标准已在13%以上,最高近20%,开发商“很差钱”!

本轮调控始于16年底,国家调控楼市的原则是“房住不炒”,但众所周知的根本原因是金融去杠杆,尤其是去房地产企业杠杆,所以自16年底以来,地产商的融资渠道已经全线收紧了,不管大小房企眼下都很差钱!截止到今天,真可谓是融资环境大变天,不仅难融到钱,而且融资的成本普遍走高:有业内资深人士透露,13%现在是行业内一个基本融资成本,甚至还有18%、19%更高的,现在有钱能拿的就拿,下半年的资金只会更紧,不会松的。

国内贷款很难筹到,因此我们看到这两年房企纷纷寻求突变,将眼光转向了海外发债:据Wind数据统计,仅上半年,内地房企发行的海外债券达78只,发行规模为2111亿元,与2017年同期的1293亿元相比增幅达63%。更有消息指出,到了下半年,境外发债监管也趋严了,房企唯一剩下的最佳融资渠道也生变了,开发商连高成本的资金也难拿到了。

而更加不可思议的是:当下很多房企不得不向资本市场发行更贵的债去偿还成本更低的到期债。


其次,负债率逐年高攀,房企愁断肠,降负债是未来几年主旋律

像房地产这样的资金密集型行业,一般认为负债率低于70%都属于正常范围,但是再看看当下的地产企业,哪一个负债不是超过80%?连万科这样的资金稳健型企业负债都已经达到85%了,何况那些资产负债爆表的企业呢?

积极降低负债是这两年几乎所有企业都在力争做的事:融创从17年起便暂停在公开市场拿地了,只是选择以并购的方式拿地,目的很明确,成本不仅低,且可以通过证券股票的形式抵消款项,一举多得;

一直崇尚“高周转”的碧桂园更是在一系列工程事故之后,不得不紧急叫停“城镇全覆盖战略计划”,对外宣示“要慢下来,稳定发展”;

曾经公认的负债No1恒大这两年更是最积极降价优惠卖房回款,甚至发动所有员工参与卖房,为得就是把企业负债降低到合理水平;

商业地产之王,曾经意气风发的王健林这两年所做的一些举动,我们现在回过头看更会发现其中玄机:战略上“由开发重资产模式转为品牌管理的轻资产模式”,卖文旅酒店,低价抛售南昌万达广场,紧急抛售海外资产等,根本目的还不是为了筹措资金,降低企业负债?


再者,需求集中释放,棚改大变局,未来几年购买力严重不足,开发商卖房回款难度还将加大

经济学家马光远说,今明两年都会是楼市的困难时期,特别是进入到2019年之后,楼市总体都会呈现出困难局面。同时,他也认为在这样的非常时期,那些还到四、五线城市大量拿地给开疆拓土做储备的特大型开发商也不排除会出现倒闭的可能!

事实的确如此,在经历了16、17年需求集中释放之后,无论是一二线还是三四线城市,当下最缺的就是购买力,尤其是一二线城市,在强调控重压之下,需求短期根本不可能释放,因此不管是新房还是二手房,未来一两年很难再次爆发;2、支撑房价上涨的核心因素棚改货币化补偿政策更是密集迎来了调整,国常会明确表示,未来3年库存低、房价高的城市要减少或取消货币化安置,改为实物安置,这等于给这些城市定下了“凉凉”的调调。近日,又有消息指出,在2019年的棚改计划中,政府购买棚改服务模式将被取消。毫无疑问,这将直接导致棚改大范围收缩。


棚改凉了,就等于房价上涨的源动力熄火了,试问未来高房价还能维持得住吗?棚改凉了,负债接近极限的民众更没有资金托底楼市了,购买力早在前两年就消耗殆尽了,如此一来开发商想靠卖房回款还债,估计难度就更大了。

事实上,数据已经说明了一切:11月份,龙头房企恒大、碧桂园、融创的销售额同比环比都出现了严重的下降,而他们的销售回款更是惨不忍睹。


最后,明后年房企偿债压力更大,欠下的钱迟早要还

说实话,很多人以为去年和今年开发商已经过得十分艰难了,未来情况再坏也不会坏到哪去了,尤其是发改委又出新规,疑似允许了优质房企发债融资了,地产商的艰难时期或可定论为已经一去不复返了。

奇哥却不敢苟同,别以为当下的房企还债压力很大,明后年的还债压力更大。明年房企集中兑付的有息债务规模为6.06万亿元,2020年房企集中兑付的有息债务规模为5.86万亿元,债务规模都远高于今年。这真是应了那句话了“该还的迟早要还”,而这恰恰正是几年前大家追捧高周转、冲千亿、低利率等融资冲动时就已经写好了的结局。

所有的迹象都在表明,房企的融资困境,想要解决核心在监管。只要是有关部门降杠杆的决心不放松,房企的苦日子就还要继续下去。这或多或少对于普通购房者来说,都是一种利好罢,毕竟没钱、难融钱、巨大债务压顶等多重压力之下,开发商终究还是要选择降价卖房回款保命的。

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